Rady zdarma – pomoc za peníze.
S námi
nemovitost vyberete, s námi
nemovitost prodáte.
Václav Rezek, Holešov vaclav.rezek@seznam.cz 736187866
Kopírovat odtud můžete jen,
když kopii, výstřižek, opatříte
odkazem na tuhle www stránku.
Jak koupit nemovitost
Nákup
bytu, domu, chaty, garáže nebo pozemku dělá člověk jen párkrát za život.
Mnohdy, aniž by si to uvědomil, tak při tomto aktu je či byl veden někým
zkušenějším v pozadí, například rodiči.
Je to vždy
rozhodnutí, které ho ovlivní na mnoho let dopředu. Není tedy dobré k němu
přistupovat bez přípravy. Problematika je to velmi obsáhlá, široká.
Na co
byste si měli dát především pozor nastiňuji v tomto článku:
Při koupi nespěchejte.
Tak by se daly shrnout hlavní
zásady, kterými byste se měli řídit. Předně by si měl každý ujasnit, proč vlastně si chce
pořídit konkrétní druh nemovitosti a zda má dost peněz na koupi nového či
raději se spokojí se starším nebo s pronájmem.
Důležitým omezujícím
faktem je, že pokud zájemce nehospodaří nebo nebude prokazatelně brzy
hospodařit s přebytkem v rozpočtu, tak je vždy půjčka cestou
k bankrotu! Stačí nemoc, ztráta zaměstnání, ztráta zakázky, zakázek či
partnera.
Teprve po zajištění finančního
krytí, které nebude nebezpečně nenarušeno ani v případě nečekaných
událostí, má smysl začít hledat vhodné kandidáty na koupi, prohlížet jejich
stav, okolí a dopravní obslužnost.
V tuhle chvíli se můžete ohlížet po tom, po čem
toužíte a
opustit to, co nenávidíte.
Parametry pro hledání se
různí. Centrum města a to ještě města co největšího, je doménou obchodníků.
Jejich okraje a při
dálnici jsou zase rájem výrobců, logistiků a supermarketů.
Pro bydlení platí jinší
pravidla. Klidné části města, blízkost obchodů, školek, škol, absence
nepřizpůsobivých zvedá ceny realit. Rezidence postavená na kraji vesnice, kde
lišky dávají dobrou noc a kde autobus zajíždí dvakrát denně, určitě není
nejlepším řešením pro rodinu s více dětmi a bez automobilu. I když se tato
prodává jen za zlomek ceny materiálu, který byl použit při její výstavbě.
Vyhlédnout
si například krásný či výhodný byt nebo dům nestačí. Při koupi nemovitosti je
třeba posoudit řadu věcí, aby se koupě vůbec podařila a vyplatila. Nestačí tak
jen zvážit lokalitu či financování, nutné je ověřit si i detaily smlouvy,
původního vlastníka a způsob převodu peněz.
Nakonec, i když jsme
uháněni, je třeba si nechat dost času na přípravu kupní smlouvy a dohodě o
převodu peněz.
Možnosti koupě nemovitosti.
Možnosti koupě nemovitosti jsou v podstatě dvě. Buďto si ji najdete
sami, nebo
koupí nemovitosti splňující vámi zvolené parametry pověříte
někoho jiného např. realitní kancelář.
I při individuálním
vyhledávání počítejte s tím, že Vás to
bude stát nemalé náklady. Budete tomu muset věnovat také spoustu času při
vypátrávání po různých inzercích. Nakonec přijde na řadu ježdění a prohlížení.
V brzku se také nevyhneme placení daní, a to hned jakmile přejde tahle
povinnost z prodávajícího na kupujícího. Podle současné legislativy
prodávající „jen“ ručí Finanční správě za to, že daně byly včas a
v pořádku zaplaceny.
Realitní kancelář je
schopna hodně velkou část tohoto procesu udělat za Vás, i když za odměnu. (Stále
na tomto světě platí, že žádné kuře zadarmo nehrabe.) Vy si „jen“ vybíráte
z předložené a patřičně zúžené, vytříděné nabídky vytypovaných, podle
Vámi zadaných parametrů, nemovitostí.
Odborníci
z realitních kanceláří jsou určitě lépe seznámeni s problematikou
nákupu a prodeje nemovitostí něž Vy. Pokud si získají Vaši důvěru a máte o nich
dobré reference, je riziko nevýhodnosti určitě menší než při individuální koupi
či prodeji tzv. „bez realitky“. Ná Vás je ta konečná volba.
Při koupi nemovitosti
přes realitní kancelář preferujte takové nabídky, na které má dotyčná
kancelář exkluzivní smlouvu (Oslovená realitka je
v tom případě jediným oprávněným, má exkluzivitu, danou nemovitost
nabízet). Nemůže se vám tak stát, že budete vyjednávat, přemýšlet, shánět
peníze a když se rozhodnete koupit, tak se dozvíte, že nemovitost už koupil
někdo jiný přes jinou realitní kancelář či přímo od vlastníka. Pokud realitní
makléř exkluzivní smlouvu nemá, pak počítejte s tím, že podobnou nemovitost
může nabízet někdo jiný za odlišnou cenu. Můžete tak vynaložit spoustu
času a peněz například na získání hypotéky, a pak vám onen dům či byt někdo
"vyfoukne před nosem".
I staré smlouvy jsou důležité
K nemovitosti, kterou si
vyberete, si vyžádejte všechny relevantní dokumenty,
především smlouvu, na základě které je nabízena (pokud ji prodává realitní
kancelář), výpis z katastru nemovitostí a především nabývací
tituly (kupní
smlouvy, rozhodnutí o vypořádání dědictví apod.) od co největšího počtu
předchozích vlastníků. Pokud totiž někdo z nich uzavřel špatně napsanou
kupní smlouvu, je možné, že právně vůbec není vlastníkem nemovitosti (ač to zní neuvěřitelně, zápis v
katastru není rozhodující). Může se vám tak přihodit, že se jím nestanete
ani vy. V případě, že jste si na koupi nenajali realitního makléře (který by
měl posoudit všechny dokumenty v rámci svých služeb), měli byste si alespoň na
posouzení těchto dokumentů vzít specializovaného právníka. Ačkoliv to znamená
dodatečné náklady, předejdete tím řadě rizik, kterých si jako laik nemusíte
všimnout.
Když se rozhodnete, že
máte o konkrétní nabízenou nemovitost zájem, měli byste si ji důkladně
prohlédnout. V případě nutnosti, to pokud jím právě Vy nejste,
si k tomu přiberte odborníka (statika,
architekta, odborníka na stavební úpravy apod.). Především u nemovitostí, které
budou vyžadovat rekonstrukci, dokáže mnohem lépe odhadnout, co vše bude třeba
opravit a především, kolik to bude stát. Můžete se tak vyvarovat
"výhodné" koupě nemovitosti určené k rekonstrukci, která vás nakonec
celkově přijde mnohem dráž než koupě podobné už zrekonstruované či dokonce
nové.
Rozhodnutí o koupi vás
nakonec postaví před otázku převodu nemovitosti, smluv a placení.
Okamžikem rozhodnutí po vás bude
realitní kancelář chtít zálohu okolo deseti procent z kupní ceny. K ní by měla být sepsána smlouva,
která definuje, na co skládáte zálohu (většinou na provizi realitní kanceláře
nebo kupní cenu). Pokud po složení zálohy odstoupíte od koupě, většinou
už nemáte na její vrácení nárok či dostanete zpět jen její část.
Kromě složení zálohy je
nutné zajistit sepsání kvalitní kupní smlouvy. Řada realitních kanceláří tento
proces komplikuje předkupními smlouvami a podobnými instrumenty, kterým je však
lepší se vyhnout. Další a další prvky vstupující do procesu získání nemovitosti
totiž zvyšují riziko chyb, a může se tak stát, že se právně nestanete
vlastníkem nemovitosti (viz výše) a budete ji muset vrátit! Kupní
smlouvu by měla buďto zajistit realitní kancelář, která by k tomu měla
disponovat specializovaným právníkem či byste si takového právníka měli najít
sami.
Nejdůležitější částí
celého procesu je zajištění bezproblémového převodu peněz prodávajícímu a
nemovitosti na kupujícího. Vzhledem k pomalosti českých katastrálních úřadů,
(které trvá ze zákona, občanského zákoníku, více než 21 dní,) je na místě si
převod pojistit složením kupní ceny u spolehlivého notáře (advokáta, na
vinkulovaný účet v bance či v realitní kanceláři), který zajistí
vyplacení peněz až v situaci, kdy budete zapsán do katastru nemovitostí jako
vlastník.
Bydlet ve vlastním či v nájmu
Bydlení ve vlastním je nejvýhodnější pro rodinu,
která má řadu pracovních i neformálních vazeb v jednom místě a neplánuje
danou lokalitu opouštět. Samozřejmě pokud má na koupi dost peněz.
Pro svobodné jednotlivce či rodiny, které si chtějí zachovat určitou míru
volnosti třeba na stěhování za lepší prací je naopak zajímavější nájemní
bydlení. Stejná volba by měla napadnout i rodiny, které nemají dostatečnou
rezervu v příjmech, která by jim umožnila bez problémů platit splátky
hypotéky. I kdyby se jednalo o výhodnou koupi.
Starý či nový byt
V okamžiku, kdy je
jasno, že koupě nemovitosti má smysl, je třeba zvážit finanční možnosti rodiny. Jinak se bude
moci rozhodovat ten, kdo má velké úspory a jinak rodina, která si plánuje vzít
úvěr. Podle toho, jaké možnosti financování jsou k dispozici, se může rodina
zaměřit na vyhledávání
v nabídkách starších bytů, nebo zkoumat novou výstavbu, kde pořízení bytu
vyjde obyčejně nejdráže.
Starší zástavba má na
rozdíl od té nové většinou i dobře fungující infrastrukturu a občanskou
vybavenost. U starších bytů ale nelze snadno měnit jejich uspořádání. Může být
problém i zaparkovat, protože dřívější územní plány nepočítaly s velkým
množstvím aut v ulicích.
U nových bytů, zvláště těch, které jsou ve výstavbě, mohou majitelé ovlivnit
nejen jeho podobu ale běžně i základní vybavení. Pokud se byt kupuje od významného
developera, odpadá i starost zjišťovat detaily ohledně vlastníka nemovitosti.
Už při stavbě se počítá i s odpovídajícím počtem parkovacích míst.
Developerské projekty na druhou stranu bývají často stavěné „na zelené louce“,
což s sebou často nese nedostatečné okolní zázemí jako obchody a služby.
Výstavba se také může, zvláště v době recese, zpomalit nebo i zastavit.
Prozkoumejte lokalitu
Výběr konkrétního bytu
nebo rodinného domu není otázka jednoho či
dvou týdnů. I pro pronájem, který se dá snadno měnit, se často hledá nemovitost
více jak jeden měsíc. Není totiž důležité jen to, zda se zájemci byt či dům
líbí, rozhodující je i řada dalších faktorů. Například výběr „dobré“ lokality
má význam nejen pro to, jak se bude rodině v daném místě dlouhodobě líbit,
ale i kvůli tomu, jak se do
budoucna může vyvíjet cena nemovitosti.
Před koupí je dobré si zodpovědět otázku, zda o
kupovanou nemovitost bude do budoucna zájem, pokud by bylo nutné ji prodat.
Body zajímavé lokalitě přidává dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost
(obchody, školy, pošta, úřady, lékaři), ale i blízkost parků. Naopak skládky,
dálnice nebo blízkost průmyslového podniku body ubírají.
Ve chvíli, kdy se rodina rozhoduje mezi několika lokalitami, je maximálně
vhodné se do každého z míst osobně vypravit. Kvůli zjištění kvality
dopravní dostupnosti se vyplatí cestovat mimo dopravní špičku i v době
hustého provozu. Levnější
nemovitost ve vzdálenější lokalitě či místu s horší
dostupností hromadnými prostředky může do budoucna pořádně prodražit nutnost
koupit pro rodinu více aut. Návštěvou lokality lze i ověřit, zda okolí bytu či
domu vypadá opravdu tak, jak ho ukazují fotografie či počítačové vizualizace.
Důležité je rovněž ověřit si budoucí plány rozvoje obce a plánované stavby
v okolí. Bez toho by se někomu mohlo snadno přihodit, že koupí sice dům
v malebném údolí, ale do pár let mu pod okny povede dálnice nebo se začne
hloubit tunel. Vyplatí se zjistit, jaká jsou pravidla kolaudace pro danou
lokalitu i zda je vyhlídnutý byt či dům v památkové či přírodně chráněné
zóně. Obojí totiž komplikuje případné další stavební úpravy.
Na obhlídku bytu nechoďte sami
Při obhlídce už
vyhlídnutého bytu či domu je ideální, pokud jde s kupcem i odborník, který
dokáže posoudit reálný stav nemovitosti. Pokud není v rodině, ani mezi
přáteli takový expert, je možné oslovit například Českou komoru autorizovaných
techniků a inženýrů činných ve výstavbě. Písemné osvědčení o
stavebně-technickém stavu u rodinného domku ovšem může vyjít třeba i na deset
tisíc korun. Důkladným prověřením stavu nemovitosti se ale lze dopředu vyhnout
nákladům na budoucí nutnou rekonstrukci.
Další důležitou neznámou bývají samotní majitelé nemovitosti. Jediný, kdo může
prodávat dům či byt, je jejich majitel. Zní to samozřejmě, ale existuje řada
příkladů, kdy tomu tak nebylo a kupec „naletěl“ podvodníkům. Nestačí se proto
spolehnout na tvrzení prodávajícího, ani na případné kopie smluv o nabytí
nemovitosti. Vždy je třeba ověřit
vlastnictví domu či bytu z veřejných zdrojů, ideálně přímo z katastru
nemovitostí. Výpis z katastru je možné získat u notářů, na poštách nebo
v Czech Pointech městských či obecních úřadů. Na katastru je možné si
vyžádat i kopie listin o nabytí nemovitosti (to může být například kupní
smlouva, darovací smlouva či usnesení soudu o dědictví). Pro první orientaci
stačí nahlédnutí do katastru nemovitostí
zdarma přes internet.
V případě, že majitele nemovitosti zastupuje při prodeji zplnomocněná
osoba či realitní kancelář, je třeba ověřit, zda je v plné moci skutečně
napsáno, že nemovitost dotyčný může za majitele prodávat. Pokud danou
nemovitost vlastní více majitelů, je nutné, aby se na prodeji shodli všichni.
Jestliže kupec uzavře kupní smlouvu pouze s jedním spolumajitelem bez
zplnomocnění ostatních, zbývající vlastníci ji nemusí respektovat. Také u
manželů, kteří vlastní společně nemovitost je třeba, aby na smlouvě byli
podepsáni oba.
Může zde platit předkupní právo a v tom případě ten, kdo prodává, musí
svůj díl nabídnout nejprve ostatním spolumajitelům. Jedná se o spoluvlastnictví
vzniklé dědictvím či rozhodnutím soudu – to předkupní právo je časově omezeno
na šest měsíců.
Najměte si advokáta
Z výpisu
z katastru je rovněž možné vyčíst i další důležité informace. Může zde být specifikované věcné břemeno, které omezuje
nakládání s nemovitostí či jiné druhy omezení vlastnických práv
(exekutorská plomba, zástavní právo atd.). Kdo se ve výpisu příliš nevyzná a má
o nemovitost vážný zájem, vyplatí se oslovit advokáta, který se na prodej
realit specializuje. Nejenže se ve výpisu orientuje a upozorní kupce na
případné problémy či omezení, může také pomoci ohlídat všechny náležitosti
kupní smlouvy nebo ji přímo sepsat sám. Tyto služby sice kupce minimálně
několik tisíc korun stojí, ušetří si tím ale případnou ztrátu i ve výši
několika milionů korun.
Najmout advokáta se
vyplatí i v případě, že zájemce kupuje nemovitost přes realitní kancelář,
protože ty připravují kupní smlouvy často „přes kopírák“ a ani zdaleka
neochraňují zájmy kupce. Služby advokáta či notáře je možné nakonec využít i
při konečném převodu peněz. Jde o takzvanou advokátní či notářskou úschovu, kdy
kupec složí peníze do úschovy k právníkovi do doby, než bude jeho jméno zapsané v katastru
nemovitostí na listu vlastnictví.
Teprve potom je od právníka obdrží prodávající. Advokát může také ohlídat, aby
prodávající zaplatil daň z převodu nemovitostí.
Co je rezervační smlouva.
Rezervační smlouva ujistí majitele, že je o nemovitost
vážný zájem. Je také odsouhlasena cena a po podpisu této smlouvy se
nemovitost stahuje z nabídky a již se nenabízí. Smlouva mezi
majitelem a zájemcem se uzavírá s realitní kanceláří a záloha se
platí majiteli nemovitosti.
Kolotoč papírování a placení
Když máme za sebou důležité rozhodnutí a nemovitost
jsme si vybrali, čeká nás řada smluv. Realitní kanceláře jsou zkušené
a dobře nás povedou krok za krokem. Společně složíme částku nebo její
polovinu do advokátní či notářské úschovy. Celá kupní cena pak bude předána až
ve chvíli, kdy se předloží výpis z katastru nemovitostí a bude
v něm uveden nový vlastník.
Prodávající pak zaplatí daň z převodu nemovitosti (výše daně je určena
4 % z odhadu nemovitosti nebo kupní ceny, podle toho, která
z částek je vyšší). Kdyby se prodávající této povinnosti vyhnul, může
finanční úřad vyzvat k úhradě daňové povinnosti nového majitele.
Realitní kancelář je určitě dobrá volba, mimo jiné za nás
vypracuje kupní smlouvu, znalecký posudek, vklad do katastru nemovitostí,
notářské ověření podpisů. Realitních kanceláří je ale na trhu hodně, malý
průzkum je proto na místě.
Prohlédneme si, kde všude společnost inzeruje, co nabízí, jak se prezentuje.
Důležité jsou třeba kvalitní fotografie a reálně stanovená kupní cena.
Lákavě nízké nabídky jsou podezřelé a takovým realitkám je dobré se
vyhnout. Zkusme vyhledat i reference, třeba na sociálních sítích, kde se
vedou živé diskuse.
Důvěřuj, ale prověřuj
Při koupi nemovitosti se společně s kanceláří ujistíme, že je vše právně
v pořádku. Zjistíme to z aktuálního výpisu z katastru
nemovitostí – tento doklad určuje, kdo je vlastníkem. Jestliže kupujeme byt,
zajímáme se navíc, kdo je i vlastníkem pozemku, na kterém bytový dům
stojí.
V případě koupě družstevního bytu si pečlivě pročteme stanovy bytového
družstva, protože může mít třeba různá omezení, která nám 
nemusejí vyhovovat (z právního
hlediska se na nás převádějí práva a povinnosti spojené s členstvím
v bytovém družstvu).
Převody odběrů
Nakonec nás čekají ještě další nezbytnosti:
převést plyn, elektřinu, vodu od původního odběratele. Možnosti jsou tři: korespondenčně
(vyplněné doklady zašleme na adresu příslušného dodavatele), osobně (lze se
on-line objednat), elektronicky.
Při stěhování do nového bytu či domu je nejlepší se domluvit s předchozím
majitelem a převedení řešit společně – jedině tak máme jistotu, že
nebude dodávka přerušena. Původní majitel vyplní formulář o ukončení
smlouvy, kde uvede číslo elektroměru a stav ke dni výpovědi.
Převod plynu, elektřiny a vody řešíme s původním majitelem
současně, protože jedině tak máme jistotu, že nebude dodávka přerušena a
smlouva o ukončení proběhne podle regulí.
Václav Rezek, Holešov vaclav.rezek@seznam.cz tel. 736187866 úterý,
10. května 2016